Arije Plateforme des articles académiques
Le remboursement d’un crédit appelé amortissement dans le jargon bancaire et financier peut se faire selon plusieurs façons. Les échéances de remboursement qui sont le plus souvent mensuelles sont de différents types :
Lire l'article en HTML
Le remboursement d’un crédit appelé amortissement dans le jargon bancaire et financier peut se faire selon plusieurs façons. Les échéances de remboursement qui sont le plus souvent mensuelles sont de différents types :
- remboursement à mensualités constantes qui sont composées d'une part d’intérêts et d'une part de capital;
- remboursement à mensualités dégressives, où le montant du capital remboursé est toujours constant tous les mois, et les intérêts associés décroissent dans le temps pour former une mensualité dégressive ;
- remboursement in fine dans lequel ne sont payés tous les mois que les intérêts, et la totalité du capital est remboursé au terme du crédit.
Chaque mensualité du prêt immobilier amortissable inclut une part d’intérêts et une part de capital. Au fur et à mesure des remboursements, la part de capital augmente tandis que la part d’intérêts diminue.
Plus le taux est élevé et/ou la durée est longue, plus les intérêts payés en début de période constituent une part importante dans la mensualité. Echéance après échéance, le capital restant dû, et en conséquence les intérêts, diminuent.
C’est pour cette raison que le montant restant dû, en cas de remboursement par anticipation, ne baisse pas aussi rapidement et proportionnellement que la période écoulée. Et inversement en fin de période de crédit, les intérêts sont tellement faibles que la pertinence du remboursement anticipée peut être vraiment posée.
Dans un prêt in fine l'emprunteur ne rembourse que des mensualités fixes qui ne comprennent que les intérêts, calculés sur la totalité du capital emprunté. Le capital quant à lui, sera remboursé d’un seul coup, à la fin du prêt, c’est-à-dire… in Fine.
Pour quelle forme de crédit opter ?
Le crédit in fine est par construction plus cher en termes de coûts que le crédit amortissable classique. Cependant, il offre à l’emprunteur une possibilité d’optimisation fiscale réduisant le coût total du crédit.
Prenons un exemple,
Pour un montant emprunté de 1 000 000 Dh, sur une période de 15 ans et au taux de 4,75% HT, la mensualité de remboursement dans un crédit amortissable classique est d’environ 8 028 Dh. La première mensualité est composée de 4 358 Dh d’intérêts et de 3 670 Dh de capital. La dernière comporte seulement 35 Dh d’intérêts et 7993 Dh de capital. Le coût total (total des intérêts payés sur toute la période) du crédit est de 445 088 Dh.
En mode crédit in fine, la mensualité est plus faible puisque seuls les intérêts sont payés. Celle-ci est de 4 358 Dh par mois, et les intérêts totaux payés dans ce crédit quant à eux s’élèvent à 784 440 Dh (manifestement plus cher).
Si le crédit in fine est plus coûteux en termes d’intérêts totaux, il offre au consommateur une capacité d’épargne mensuelle égale à la différence entre les deux mensualités, soit 3 670 Dh (8 028 - 4 358).
Cette capacité d’épargne peut être utilisée en vue de constituer le capital exigé à l'échéance (in fine). Ainsi si le client investit cette épargne mensuelle (3 670 Dh) dans un produit pouvant lui rapporter 3,5% l’an, il constituera en fin de période un capital de 867 000 dh, soit 86,7% du capital emprunté.
L’emprunteur aura besoin d’épargner davantage pour reconstituer le capital initial à rembourser (1 000 000 Dh). Ainsi en plus des 3 670 Dh il doit mettre de coté un montant d’environ 600 Dh additionnel, soit un total à épargner de 4 270 Dh.
Dans quel cas le crédit in fine devient intéressant ?
Le crédit in fine présente un intérêt lorsqu’il y a un avantage fiscal à la clé. Si cette épargne est injectée dans un contrat d’assurance-vie retraite individuelle, l’emprunteur peut ainsi déduire ses versements de son revenu imposable. Ainsi un salarié imposé au taux marginal de 38% aura besoin d’un versement mensuel de 5 070 Dh pour constituer sur 15 ans, un capital retraite (net d’impôt) de 1 000 000 Dh environ. Par le jeu de la déductibilité, l’effort d’épargne est réduit de 5 070 x 38%, soit 1 927 Dh.
En fait cela revient au schéma suivant :
L’emprunteur rembourse 4 358 Dh au titre de la mensualité ne comprenant que les intérêts, et verse 5 070 Dh dans un contrat de retraite se traduisant par un effort réel de 3 143 Dh par mois. Soit, un effort total est de 7 501 Dh par mois (contre 8 028 pour le crédit classique).
En termes de taux d’intérêt équivalent, ce prêt ressort à 3,85% contre 4,75% pour le crédit classique !
En conclusion et à travers cet exemple simple, il est clair que le crédit in fine, très peu connu des clients, présente un avantage réel pour certains profils d’emprunteurs, lorsque les conditions d’applications des avantages fiscaux sont remplies.
Il peut donc constituer une solution optimale pour réaliser un investissement locatif ou bien pour l’acquisition d’un logement principal ou secondaire.
Source:
Driss Maghraoui
Driss Maghraoui
Le blog de la banque et l'assurance au Maroc
